결제형 혼합 콘도 회원권 취득세, 모르면 손해 보는 절세 꿀팁

1) 회원권의 ‘물적(物的) 범위’의 한계

취득세가 부과되는 콘도 회원권의 핵심은 ‘회원제로 운영되는 특정 시설(객실)을 배타적으로 이용할 수 있는 권리’입니다.

• 반환보증입회금: 바로 이 ‘객실 우선 이용권’을 확보하기 위한 직접적인 대가입니다.
• 사용가능입회금: 하지만 이 금액은 객실이 아닌 식당, 레저시설 등 누구나 이용 가능한 부대시설의 이용료를 미리 예치한 것에 불과합니다. 이는 회원권의 본질적인 권리 범위를 벗어나는 것입니다.

따라서 대법원 판례 등에서는 회원권의 효력이 미치는 물적 범위 내의 비용만을 취득가액으로 인정하고 있습니다.

2) 비용의 성격 차이: 자산 취득 비용 vs 선납 이용료

취득세의 과세표준이 되는 ‘취득가격’은 해당 자산을 취득하기 위해 지급한 직접 및 간접 비용의 합계를 의미합니다.

• 반환보증입회금: 회원권이라는 재산적 가치를 지닌 권리를 취득하기 위한 ‘자산 취득 비용’의 성격을 가집니다.
• 사용가능입회금: 시설을 이용할 때마다 차감되어 소멸하는 ‘선납 이용료’ 또는 ‘예치금’의 성격이 강합니다. 이는 자산 취득과는 무관한, 미래의 소비를 위해 미리 맡겨둔 돈일 뿐입니다.

3) 관광진흥법상 ‘입회금’의 정의

관광진흥법 시행령에 따르면 ‘입회금’이란 ‘회원 자격을 부여받은 대가’로 지급하는 비용을 말합니다.

결제형 혼합 회원권의 경우, ‘사용가능입회금’을 내지 않아도 회원 자격 자체는 유지되는 경우가 많습니다. 이는 해당 금액이 회원 자격의 필수 요건이 아님을 명백히 보여줍니다. 오직 ‘반환보증입회금’만이 진정한 의미의 회원 자격 부여 대가, 즉 입회금에 해당한다고 볼 수 있습니다.

1. 계약서 꼼꼼히 확인하기: 분양 계약 시 입회금이 ‘반환보증입회금’과 ‘사용가능입회금’으로 명확히 구분되어 있는지 반드시 확인하세요.
2. 취득세 신고 시 과세표준 분리하기: 취득세 신고 시 총 납부액이 아닌, ‘반환보증입회금’만을 과세표준으로 하여 신고해야 합니다.
3. 이미 과다 납부했다면? 만약 총 입회금 전체를 기준으로 취득세를 이미 납부했다면, ‘경정청구’를 통해 더 낸 세금을 환급받을 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 관련 서류를 준비하여 관할 세무서에 청구하시기 바랍니다.